Fragen und Antworten

Bebauung

Keller

Durch den Erhalt der historischen straßenseitigen Kelleraußenwände gehen ca. 1,8 Tiefenmeter an Kellerfläche verloren. Das summiert sich mal Hausbreite auf eine beträchtliche Menge. Ist es gestattet, den Keller dafür unter die Gartenfläche zu erstrecken?

Die Kellersohle ist nur bis zur laut B-Plan zulässigen Gebäudehinterkante geplant.

Eine Erweiterung des Kellers über die durch Baugrenzen festgelegten überbaubaren Grundstücksflächen (Baukörperfestsetzungen) hinaus ist nicht zulässig.

Keller Braunstraße 14: Wie geht man damit um? Kann er vergrößert werden? Kann der Neubau auf dem alten Keller gegründet werden?

Der Keller muss erhalten bleiben. Wenn der Keller bzw. das Haus erweitert werden soll, ist das gem.  Bodengutachten nur mit Pfahlgründung möglich. Die Ableitung der Lasten aus einem Neubau in den Keller und dessen Gründung kann nur anhand einer Planung (zu mindestens skizzenartiger Darstellung) beurteilt werden. In diesem besonderen Fall sollten die Möglichkeiten der Leichtbauweise geprüft werden. 

Müssen die Kosten des Abbruchs des Bestandsgebäudes oberhalb des Kellers vom Käufer getragen werden?

Die Kosten eines späteren Abrisses trägt die Hansestadt Lübeck Das Grundstücksblatt wird entsprechend geändert.

Die Grundstücke mit alten Kellern sind zugeschüttet. Sind die Kosten für die Freilegung bei der Kaufpreisfindung berücksichtigt?

Die Kosten für die Freilegung der durch Sand geschützten historischen Keller muss vom Erwerber getragen werden.

Können zu den Grundstücken mit historischen Kellern, und zwar Fischstr. 28, 26,24, und der dort notwendigen Pfahlgründung konkrete Informationen gegeben werden?

Es kann ein Fundamentplan zur Verfügung gestellt werden mit den konkreten eingemessenen Pfahlstandorten. Die Punkte dokumentieren die diesbezüglichen Abstimmungsgespräche mit Denkmalpflege und Archäologie, eine Grobdimensionierung des Statikers und die Vorgaben des Bodengutachters. Sie sind vom Vermessungsbüro übernommen und jederzeit vor Ort rekonstruierbar. Wenn Sie aus eigenen planerischen Erwägungen andere Pfahlstandorte wählen wollen/müssen, wäre die erneute Abstimmung mit den oben genannten Beteiligten unbedingt erforderlich.

Können die Gebäude mit einer geringeren Tiefe gebaut werden als die Bodenplatten?

Aus bautechnischer Sicht:  Ja

Ist es möglich, einen Aufzug in den Keller vorzusehen?

Grundsätzlich ja.  Da zum jetzigen Zeitpunkt die Standorte der Aufzüge nicht bekannt sind, können in den Sohlen keine Unterfahrten vorgesehen werden. Die Kellerstation würde demnach ca. 50 cm über dem Kellerfußboden halten. Die restliche Höhe müsste mit einem Lift oder einer Rampe überwunden werden.

Es sollen auch Aufzüge auf dem Markt angeboten werden, die keine Unterfahrten benötigen. Hinsichtlich der aktuell gültigen Sicherheitsvorschriften für Aufzüge und der tatsächlichen Situation im jeweiligen Haus muss sich der beauftragte Architekt ein Bild machen.

Wie hoch ist die lichte Höhe der Kellergeschosse?

Die lichte Höhe des Kellergeschosses beträgt 2,50 m.

Wie wird die Gewährleistung für die Kellersohlen geregelt?

Nach Auskunft des Notars beträgt die Gewährleistungsfrist 5 Jahre.

Was erfolgt mit dem Verbau, bleibt er im Boden?

Ja,  der Verbau bleibt im Boden.

Kubatur

Es gibt einen Unterschied in der Beschreibung des Grundstücks Fischstraße Nr.19: im Exposé wird die Geschossigkeit auf der Seite 28 mit III angegeben, der Gestaltungsleitfaden weist auf der Seite 15 nur II Geschosse aus.

II  ist richtig. Das Gebäude Fischstraße 19 ist zwingend 2-geschossig und hat eine Traufhöhe von 8,50 Meter.

Können im Hofbereich die oberen Geschosse zurückgesetzt werden, um Balkone oder Loggien zu ermöglichen?

Es ist grundsätzlich möglich, die rückseitige Gebäudekannte zurück zu setzen (Baugrenze). Nicht gewünscht ist ein mehrfaches Verspringen.

Abschließend ist die Freigabe des Entwurfes durch den Gestaltungs- und Welterbebeirat erforderlich.

Ist es möglich die Geschosshöhe im Erdgeschoss für das Galeriegeschoss im hinteren Gebäudeteil auf über 5,50 m zu setzen und der vordere Teil des Gebäudes bleibt auf 4,50 m Höhe?

Ja, 4,50 m ist die Mindesthöhe der Erdgeschosszone.

Muss ein Seitenflügel gebaut werden? Wie weit darf er hinter der Baugrenze zurückbleiben?

Es besteht keine Verpflichtung, einen Seitenflügel zu bauen.

In den Fällen, in denen Seitenflügel errichtet werden, soll auch im Sinne der Planungssicherheit für den jeweiligen Nachbarn gewährleistet sein, dass ein deutlich wahrnehmbarer Gebäudeteil und nicht nur ein „kurzer Stummel“ entsteht. Der Bebauungsplan setzt daher ergänzend zur geschlossenen Bauweise fest, dass Seitenflügel zumindest im Erdgeschoss  in ihrer Bautiefe nicht mehr als 2,0 m hinter der rückwärtigen Baugrenze zurückbleiben dürfen.

Dabei dürfen die Seitenflügel im ersten Vollgeschoss in ihrer Länge höchstens 2,0 m hinter der rückwärtigen Baugrenze zurückbleiben.

Zur Umsetzung höhengleicher Geschossdecken in Haupthaus und Seitenflügel (Behindertenfreundlichkeit), ist ein zweigeschossiger Seitenflügel nur mit einer geringfügigen Überschreitung der im B-Plan festgesetzten Maximalhöhe möglich. Kann eine Befreiung in Aussicht gestellt werden?

Eine Befreiung von der Festsetzung des Bebauungsplans gem. § 31 Abs. 2 BauGB ist möglich, wenn u.a. die Abweichung städtebaulich vertretbar ist und wenn die Abweichung die nachbarlichen Interessen berücksichtigt.

Aufzug

Darf/ kann in allen Häusern ein Aufzug eingebaut werden?

Ja

Ist es möglich, einen Aufzug in den Keller vorzusehen?

Grundsätzlich ja.  Da zum jetzigen Zeitpunkt die Standorte der Aufzüge nicht bekannt sind, können in den Sohlen keine Unterfahrten vorgesehen werden. Die Kellerstation würde demnach ca. 50 cm über dem Kellerfußboden halten. Die restliche Höhe müsste mit einem Lift oder einer Rampe überwunden werden.

Es sollen  auch Aufzüge auf dem Markt angeboten werden, die keine Unterfahrten benötigen. Hinsichtlich der aktuell gültigen Sicherheitsvorschriften für Aufzüge und der tatsächlichen Situation im jeweiligen Haus muss sich der beauftragte Architekt ein Bild machen.

Gibt es Lösungen, die zulassen, dass zwei Häuser nebeneinander sich in der Mitte einen gemeinsamen Aufzug teilen?

Um eine ruhige Dachlandschaft zu erhalten, lässt der Bebauungsplan eine Durchschneidung der Dachhaut durch technische Aufbauten nicht zu. Sollte es keine andere Lösung geben kann bei städtebaulicher und gestalterischer Verträglichkeit unter Berücksichtigung nachbarlicher Belange im Einzelfall eine Befreiung gem. § 31 Abs.2 BauGB in Aussicht gestellt werden. Keinesfalls darf aber die Firstlinie überschritten werden.

Architektur

Steht es mir frei, nach der Anhandgabe einen externen Architekten zu beauftragen? Es gibt keine Pflicht, mit einem Wettbewerbssieger zu kooperieren. Man könnte auch beispielsweise einen namhaften Architekten gewinnen, der nicht an dem Wettbewerb teilgenommen hatte.

Die Erwerber sind frei bei der Wahl ihres Architekten, es besteht keine Pflicht einen ausgezeichneten Architekten zu beauftragen. 

Dürfen mehrere Baugemeinschaften den gleichen Architekten beauftragen?

Ja

Dürfen drei Baugemeinschaftshäuser nebeneinander die gleichen Fassaden haben?

Nein

Gelten für die hofseitigen Fassaden die gleichen gestalterischen Anforderungenwie für die Straßenseitigen Fassaden?

Nein, bei der Ausbildung der hofseitigen Fassaden gibt es einen größeren gestalterischen Spielraum. Eine Freigabe des Gestaltungs- und Welterbebeirates ist dennoch erforderlich.

Uns gefällt der Entwurf P7 von Anne Hangebruch sehr gut. Verstehen wir es richtig, dass dieser Entwurf 3 Vollgeschosse vorsieht und damit das Grundstück Braunstraße 22 für diesen Entwurf nicht geeignet ist?

Den Entwurf von Frau Hangebruch können Sie auf dem Grundstück Braunstraße 22 nicht 1:1 umsetzen. Sicherlich ist es aber möglich, den Fassadenentwurf durch die Architektin soweit zu modifizieren, dass er auf das Grundstück passt.

Müssen wir die Fassade zusammen mit der Architektin bauen oder können wir der Architektin auch den Entwurf abkaufen und die genehmigte Fassade von einem lokalen Bauunternehmen ausführen lassen?

Wenn Sie den Fassadenentwurf der Architektin Hangebruch bauen möchten, müssen sich mit der Architektin in Verbindung setzen und sich mit ihr einigen. Grundsätzlich sollten die Architekten der ausgewählten Entwürfe mit der Planung beauftragt werden. Die Ausführung darf auch durch ein lokales Bauunternehmen erfolgen.

Dürfen zwei Einfamilienhäuser nebeneinander (keine Baugemeinschaft) den gleichen Fassadenentwurf umsetzen?

Die Umsetzung von gleichen Fassaden nebeneinander ist nicht gestattet. Jedes Einzelgebäude soll in der Straßenfassadengestaltung einen individuellen Charakter erhalten und sich in mindestens drei Gestaltungsmerkmalen voneinander unterscheiden. Das können z.B. sein: Gliederung der Fassade, Verhältnis von Wandflächen zu Öffnungen, Ausbildung der Fenster, Gestaltung und Farbigkeit der Oberflächen und Art und Maß der Plastizität.

Blockheizkraftwerk

Blockheizkraftwerk: Werden zusätzlich Leitungen gelegt, die eine Nutzung von Fernwärme ermöglichen würden, falls das Blockheizkraftwerk beispielsweise außer Betrieb gestellt würde? Und wer betreibt dieses?

Es werden keine zusätzlichen Leitungen gelegt. Nach Beendigung des Wärmeliefervertrages kann anstelle der Heizzentrale jederzeit ein Fernwärmenetz  in das „Inselnetz Gründungsviertel“  Wärme einspeisen. Derzeit ist aber kein Anschlusspunkt in wirtschaftlich sinnvoller Nähe und eine Erweiterung des vorhandenen Fernwärmenetztes in Richtung Gründungsviertel ist nicht absehbar. Zukünftig könnten auch neue Technologien (z.B. Brennstoffzellen) die BHKW-Anlage ablösen. So ist diese Lösung absolut zukunftssicher.

Wie sieht die Preispolitik aus, gibt es einen vertraglich gesicherten Schutz vor übermäßigen Erhöhungen? Denn wenn ich es richtig verstanden habe, machen Sie die Nutzung des BHKW zur unabdingbaren Auflage.

Es wird eine definierte und transparente Preisgestaltung nach Vorgabe der gesetzlichen Regelungen geben. Diese wird sich zum größten Teil nach den Entwicklungen z.B. der Energiepreise wie Erdgas oder Strom richten. Hierfür werden öffentlich einsehbare und nicht manipulierbare Größen als Richtwert definiert. Diese können z.B. Börsenpreise an der Erdgas- oder Strombörse oder das statistische Bundesamt sein. So kann theoretisch jeder auf Basis der vertraglich zugesicherten Preisgleitformeln den Wärmepreis nachrechnen. Gemäß gesetzlicher Vorgaben muss diese Preisgestaltung die Wärmeerzeugung widerspiegeln. Es wird also kein mit Erdgas betriebenes BHKW geben und eine Preisbindung an Heizöl.

Nutzungen

Kann ein privater Kindergarten als gewerbliche Nutzung im EG eingerichtet werden?

Planungsrechtlich ist eine Kindertagesstätte (Kleinkindbetreuung bis Hortbetreuung) als Anlage für soziale Zwecke in einem allgemeinen Wohngebiet allgemein zulässig. Unabhängig davon muss sie den Anforderungen des Landesjugendamtes entsprechen. Das Tagesmutter-Modell, ggfs. Zusammenschluss mehrer Tagesmütter ist einfacher!

Gibt es bei der Eigennutzung des unteren Geschosses einen größeren Spielraum, wenn dort nach Eigenbedarf geplant wird? Z.B. das Angebot eines Mittagstisches für das Quartier in einem Raum mit nur 20 qm ? Wie groß muss die geforderte Gewerbeeinheit im Erdgeschoss sein?

Die Raumgröße sollte sich logisch aus der im Konzept beschriebenen Nutzung für das Erdgeschoss ergeben.  Orientierungswert für die Raumgröße ist mindestens 15-20% der EG Nettofläche. Darüber hinaus muss der Raum an der Straßenseite liegen.

Kann bei den Baugemeinschaftsgrundstücken auch eine Einheit vermietet werden?

Nein. Bei Wohnkonzepten mit einer Mischung aus vermieteten und Eigentumswohnungen bleibt die Möglichkeit, sich auf Grundstücke zu bewerben, die nach Höchstgebot vergeben werden.

Wird die Stadt bei dem Versuch die Gewerbeeinheiten zu vermieten mit Anzeigen oder Vermarktungsaktivitäten helfen?

Nein, lediglich mit Beratungsleistungen im Rahmen der Vermarktung.

Wie umfangreich muss bei der Bewerbung das Nutzungskonzept beschrieben werden, wenn das Mehrfamilienhaus für die Vermietung von Wohneinheiten und einem Gewerbeteil vorgesehen werden soll. Müssen die Etagenaufteilung und andere Bauvorschriften (Fassadenauswahl/-aufteilung; Fenster; Baumaterialien; o.ä.) bereits mitbeschrieben werden?

Das Nutzungskonzept soll die Information enthalten, ob das Haus nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt werden und dann veräußert werden soll oder aber als Mietobjekt genutzt werden soll. Wenn geplant ist, das Erdgeschoss als gewerbliche Einheit zu nutzen, soll in dem Nutzungskonzept beschrieben werden welche Art gewerblicher Nutzung vorgesehen ist.

Eine Gebäudebeschreibung muss die Bewerbung nicht enthalten. Der Bauentwurf wird während der Anhandgabe abgestimmt.

Bewerbung

Zu dem Gebotsverfahren: Es ist ja keine offene Auktion. Gibt der Interessent ein fixes, einmaliges Gebot ab, oder ein Maximal-Limit? Gibt es bei gleicher Gebotssumme die Gelegenheit der Nachbesserung, oder entscheidet dann allein das Nutzungskonzept?

Werden für ein Grundstück annähernd identische Höchstgebote abgegeben (max. 2% Abweichung), entscheidet die geplante Nutzung. Ein Nachbieten ist nicht möglich. Liegen für ein Grundstück mehrere gleichwertige Gebote (gleiches Preisangebot und gleiches Konzept) vor, die alle Kriterien erfüllen, wird durch Losverfahren entschieden.

Kann man sich nach einem Vorrangigkeits-Prinzip auf mehrere in Frage kommende Grundstücke bewerben (erstritten werden kann ja nur eines pro Bieter, wenn ich nicht irre)? Sprich: Wird man bei seinem Präferenzobjekt A überboten, kann man immer noch bei Präferenzobjekt B den Zuschlag erhalten. Oder C. Oder D…

Jeder Interessent/ jede Interessentin kann sich pro Vermarktungsabschnitt auf maximal drei Grundstücke bewerben und muss diese priorisieren.

Wenn ja, wie viele Objekte kann man angeben? Kann man auch in der Präferenz-Abfolge andere Architekten aufführen – sprich: für kleinere Grundstücke auf einen anderen Entwurf ausweichen?

Jeder Bewerber kann sich für den ersten Bauabschnitt mit Angabe der Präferenzen auf drei Grundstücke bewerben. Sollte er kein Grundstück erhalten, kann er sich im zweiten Vermarktungsschritt erneut für drei Grundstücke bewerben. Die Festlegung auf einen Architekten ist noch nicht erforderlich und hat keinen Einfluss auf den Erfolg der Bewerbung.

Können sich zwei Familien mit Kindern auf die Einfamilienhausgrundstücke bewerben?

Ja, in diesem Fall zählen bei der Bewertung der Bewerbung die Kinder beider Familien.

Können sich Interessenten sowohl als Baugruppe für die Baugemeinschafts-Grundstücke bewerben (Fixpreise) als auch gleichzeitig für die Mehrfamilienhaus-Grundstücke mitbieten (Höchstgebot)?

Bewerber können sich sowohl für die Baugemeinschaftsgrundstücke als auch für die Mehrfamilienhausgrundstücke bewerben. Insgesamt ist pro Vermarktungsabschnitt eine Bewerbung auf maximal drei Grundstücke möglich. Den Zuschlag erhalten Sie aber nur für ein Grundstück.

Ich erhalte den Zuschlag mit einer Baugemeinschaft (z. B. 3 Parteien), kann aus dieser Baugemeinschaft ein einzelner als Investor den Zuschlag für ein Mehrfamilienhaus erhalten?

Nein

Wie groß ist das Zeitfenster zwischen Messe im November und Zuteilung? Wann erfährt ein Bieter, dass er sein Grundstück erstritten hat? Wie groß ist das Zeitfenster zwischen Zuteilung und frühestem Baubeginn?

Im März 2016 erhält der/die BewerberIn Nachricht darüber ob er/sie den Zuschlag erhalten hat. Der früheste Baubeginn in der Alf- und Braunstraße könnte ab Oktober 2016 sein.

Zu wann wird dann der Kaufpreis fällig?

Ca. 4-6 Wochen nach Kaufvertragsabschluss.

Parken

Was ist mit Anwohnerparkausweisen für eine größere Innenstadt-Zone?

Das Gründungsviertel liegt im Anwohnerparkbereich G, für das bei der Straßenverkehrsbehörde kostengünstig Anwohnerparkausweise für ein oder max. drei Jahre erworben werden können. Diese berechtigen zum Parken in den öffentlichen Straßenräumen fast der gesamten westlichen Altstadt, einschließlich der ausgewiesenen Parkplätze auf der Mittleren Wallhalbinsel, beinhalten aber keinen Anspruch auf einen Parkplatz.

Kosten

Wie setzt sich der Kaufpreis für das Grundstück zusammen?

Kalkulatorische Grundlage für den Kaufpreis der Grundstücke ist die Bodenrichtwertkarte, die seit April 2015 im Internet öffentlich zugänglich ist. Zusätzlich wird der Bodenwert zur Kaufpreisfindung wegen der Einzigartigkeit des Angebotes und angesichts künftig zu erwartender Wertentwicklungen um 10 % erhöht. In Abstimmung mit dem Gutachterausschuss werden zudem für alle Grundstücke individuelle Auf- bzw. Abschläge auf den erhöhten Bodenrichtwert berechnet, um der unterschiedlichen baulichen Ausnutzbarkeit sowie der unterschiedlichen Lagegunst Rechnung zu tragen.

Was verbirgt sich hinter der Kostenposition „Umlage Kellersohle“?

Enthalten sind in dieser Summe u.a. die Kosten für Planung, Statik, Bodengutachten, Kampfmittelsondierung, Erdarbeiten, Baugrubensicherung und die Herstellung der Bodenplatten incl. Fudamenterdung.

Was kostet ca. 1 m Grundstücksmauer?

Es gibt noch keine Planung und damit auch keine Kostenschätzung für die rückwärtige Grundstücksmauer. Grundsätzlich ist pro Grundstück anteilig die Hälfte der Kosten zu tragen.

Grenzmauer

Haben Sie für die anteiligen Kosten der Grenzmauer schon Kostenschätzungen?

Nein, gibt es leider noch nicht.

Fairness in der Bewerbung

Wenn sich zwei Familien gemeinsam auf ein Einfamilienhaus bewerben, steigen durch die höhere Kinderzahl automatisch deren Chancen auf Zuschlag. Wie wird sichergestellt, dass diese gemeinsame Bewerbung nicht rein strategisch war, sondern auch umgesetzt wird?

Es müssen beide Familien kaufen. Mit nur einer Familie würden wir keinen Kaufvertrag abschließen.

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